Menu
Actueel

Belastingbesparing voor vastgoedondernemers nog steeds mogelijk

Gepubliceerd op

Vastgoedondernemers krijgen bij schenken en bij overlijden bijna nooit fiscale tegemoetkomingen voor de onderneming. Dit terwijl veel andere ondernemers met een beroep op de bedrijfsopvolgingsregeling afstel en uitstel van belastingen kunnen krijgen van de Belastingdienst. Het arrest van de Hoge Raad van 18 juni 2021 brengt daar voorlopig nog geen grote verandering in.

Belastingbesparing voor vastgoedondernemers nog steeds mogelijk

Belasting bij overlijden of schenking

Bij uw overlijden bent u 26,9% inkomstenbelasting verschuldigd over het vermogen van uw bv. Daarnaast moeten uw kinderen tot 20% erfbelasting betalen. Per saldo wordt over iedere euro vermogen in uw bv ongeveer tweeënveertig cent belasting afgedragen (41,5%). De af te dragen belasting moet bij uw overlijden beschikbaar zijn. Dat is lastig als het vermogen “vastzit” in een onderneming of vastgoed.

Maar, er is ook goed nieuws, de belasting wordt verminderd wanneer het vermogen in de bv bestaat uit een onderneming, dit heet de bedrijfsopvolgingsregeling (de BOR). Bij een waarde van ongeveer € 1.000.000 betaalt u dankzij de BOR geen belasting bij overlijden. Bij hogere vermogens is er wel iets verschuldigd: 1,7% tot 3,4%. 

 

Onderneming

Geen onderneming

Waarde aandelen

€ 1.000.000

€ 1.000.000

Belasting

Geen

€ 415.000

Saldo

€ 1.000.000

€ € 585.000


Waar gaat de procedure over?

Met een beroep op een uitzonderingsbepaling onthoudt de Belastingdienst reeds jarenlang fiscale faciliteiten aan vastgoedondernemers. De rechter oordeelt vaak in het voordeel van de Belastingdienst, slechts een enkele keer haalt de vastgoedondernemer succes. Als de Belastingdienst de rechter weet te overtuigen dat de vastgoedondernemer (ook) belegt, vallen fiscale faciliteiten voor de ondernemer weg.

De vastgoedondernemer die enkel projecten aankoopt, ontwikkelt en verkoopt komt voor fiscale faciliteiten in aanmerking; de vastgoedondernemer die vastgoed alleen verhuurt komt bijna nooit in aanmerking. In deze procedure heeft een projectontwikkelaar ook panden in de verhuur. Het is de vraag of de door de projectontwikkelaar verhuurde panden meegaan in de fiscale faciliteiten, welke bestaan voor projectontwikkeling.

Het ontwikkelen, het herontwikkelen, de nieuwbouw en verbouw van panden zijn ontwikkelingsactiviteiten en de onroerende zaken waarop die werkzaamheden betrekking hebben komen volgens de Belastingdienst en Hof Amsterdam in aanmerking voor fiscale tegemoetkomingen. Datzelfde geldt ook de portefeuille onderhanden werk.

De verhuur van panden is een activiteit van hetzelfde vastgoedbedrijf maar hiervoor verlenen de Belastingdienst en Hof Amsterdam geen fiscale tegemoetkoming. De vraag is of dit terecht is gebeurd omdat er ook verhuurde panden zijn welke min of meer bij de projectontwikkeling horen.

Voorbereiding door Hoge Raad

Vanuit de Hoge Raad bestaat aandacht voor de specifieke situatie van een pand dat via de eigen projectontwikkeling in de verhuur terecht komt: dergelijke panden kunnen onder de BOR vallen omdat deze in het eigen bedrijf “voortgebracht” zijn.

Beslissing van de Hoge Raad

De Hoge Raad is niet gebonden aan de eerdere beraadslagingen tijdens de voorbereiding: het arrest van 18 juni laat de bestaande onzekerheid rond fiscale faciliteiten voor vastgoedondernemers vooralsnog voortduren. De Hoge Raad verwijst de procedure naar een ander Hof om te beoordelen “welke panden in redelijkheid kunnen worden toegerekend aan de projectontwikkelingsactiviteiten”. Hieruit volgt dat verhuurde panden toerekenbaar kúnnen zijn aan projectontwikkelingsactiviteiten: denkbaar is dat het verhuurde panden betreft die bestemd zijn voor projectontwikkeling, maar nog niet ‘in ontwikkeling’ zijn terwijl het ook verhuurde panden kunnen zijn die door projectontwikkeling zijn ontstaan en aansluitend worden verhuurd. Hopelijk biedt het verwijzingshof te zijner meer duidelijkheid!

Wat kunnen wij voor u doen?

Het arrest van de Hoge Raad geeft nog niet meteen de gewenste duidelijkheid voor vastgoedondernemers. Maar toch biedt het ook kansen in het overleg met Belastingdienst bij bedrijfsopvolging voor vastgoedondernemers: voor verhuurde panden die in verband staan met projectontwikkeling (het pand staat in de planning voor projectontwikkeling of het betreft een pand dat de vastgoedondernemer zelf ontwikkelt en daarna verhuurt) zijn fiscale faciliteiten op voorhand niet uitgesloten. Voor panden die de vastgoedondernemer in verhuurde staat aankoopt en deze vervolgens bestendig verhuurt, zijn fiscale faciliteiten minder vanzelfsprekend.

Voorlopige conclusie is dat de vastgoedondernemer met verhuurde panden fiscale faciliteiten kan krijgen, mits de ondernemer ook aan projectontwikkeling doet. Bij de verhuurde panden wordt per pand beoordeeld of een verleden of een toekomst in de projectontwikkeling bestaat. Wanneer dat het geval is, is op voorhand niet uitgesloten dat voor het betreffende pand fiscale faciliteiten beschikbaar zijn bij schenken of erven.

Voor de toekomst valt een versobering van de fiscale faciliteiten voor alle ondernemers en specifiek voor vastgoedondernemers niet uit te sluiten. Bespreek met ons de mogelijkheden om uw (vastgoed-)onderneming nog met fiscale faciliteiten over te dragen aan de volgende generatie! De Hoge Raad heeft hierover het laatste woord nog niet gesproken op 18 juni 2021. 

Heeft u nog vragen?

Neem direct contact op met mr. P.M. (Pieter) Spooren, Belastingadviseur (Fiscaal Specialist) bij HLB Van Daal in Schijndel.

Stuur een e-mail of bel +31 (0)73 547 49 47
mr. P.M. (Pieter) Spooren