Menu
Actueel

De juridische kant van woningbezit

Gepubliceerd op

Mede dankzij fiscale tegemoetkomingen is het voor starters op de woningmarkt interessant om een eerste woning te kopen. Er bestaat een vrijstelling van overdrachtsbelasting, hypotheekrente is aftrekbaar en met belastingvrije schenkingen kunnen starters geholpen worden om de financiering rond te krijgen. Bij de aankoop van een woning door beiden komt onvermijdelijk ook de juridische kant van het woningbezit ter sprake: samenwoners zijn als hoofdregel “niets van elkaar”.

De juridische kant van woningbezit

In de eigendomsakte van het woonhuis is meestal opgenomen dat het woonhuis en de hypotheek bij overlijden automatisch overgaan naar de ander; ook in de samenlevingsovereenkomst staan bepalingen over de financiën. Dit om ook bij een onverhoopte relatiebreuk een financiële regeling voorhanden te hebben. Daarin ligt ieders inleg bij aankoop van de woning vast en ook de bijdragen bij latere investeringen in de woning.

Wanneer de samenwoners hierover geen afdoende afspraken maken, kunnen “onder de oppervlakte” vergoedingsrechten ontstaan. In dat opzicht bestaat voor samenwoners geen juridisch verschil met gehuwden. Een vergoedingsrecht betekent dat de samenwoner die uit eigen zak een investering in de gezamenlijke woning betaalt, uiteindelijk een groter aandeel in de meerwaarde van de woning toekomt dan de ander. Het biedt voordelen wanneer in de samenlevingsovereenkomst vastligt welke investeringen het betreft en voor welk bedrag is geïnvesteerd. Met deze gegevens bij de hand kan nagegaan worden waarop ieder van de samenwoners recht heeft bij een relatiebreuk.

Daarbij bestaan grofweg twee varianten: wanneer de samenwoners niets regelen, geldt als hoofdregel dat de investering een percentage van de woningwaarde bedraagt. Dit percentage wordt opgeteld bij het percentage dat diegene al in de woning bezat. Omdat deze uitkomst meestal niet gewenst is, leggen samenwoners heel vaak schriftelijk vast dat de investering door één van beiden wordt behandeld alsof het een geldlening is.

Voorbeeld: stel dat de woning 360.000 euro waard is vóór de investering en ieder is tot de helft gerechtigd. De investering (verbouwing) kost 24.000 euro en leidt tot een waardevermeerdering van 18.000 euro. De waarde van de woning na de investering bedraagt 378.000 euro. Als geen afspraken zijn gemaakt, vergroot degene die de investering betaalt het procentuele aandeel in de woning met bijna 2,5% ten koste van de ander. Na de investering heeft de één een belang van 180/378 en de ander een belang van 198/378, dus 47,6% respectievelijk 52,4%. Wanneer de investering als een geldlening wordt behandeld behoudt ieder de helft van de meerwaarde van de woning nadat daarop 24.000 euro in mindering is gebracht. Als de woning bij de verdeling 378.000 euro waard is, betekent dit dat ieder recht heeft op 177.000 euro en dat degene die de investering betaalde, nog aanvullend recht heeft op terugbetaling van 24.000 euro.

Uit het voorbeeld volgt dat degene die in de woning investeert meer ontvangt dan de ander. Hoeveel meer hangt af van de gemaakte afspraak. Bij een waardestijging van de woning kan het bij toepassing van de hoofdregel over een veel hoger bedrag gaan dan het bedrag dat daadwerkelijk besteed is; bij een toekomstige waardedaling van de woning bestaat het risico dat (veel) minder dan het geïnvesteerde bedrag de uitkomst is. Wanneer de samenwoners het investeringsbedrag als een geldlening behandelen, maakt de waardeverandering van de woning geen noemenswaardig verschil.  

Heeft u nog vragen?

Neem direct contact op met mr. P.M. (Pieter) Spooren, Belastingadviseur (Fiscaal Specialist) bij HLB Van Daal in Schijndel.

Stuur een e-mail of bel +31 (0)73 547 49 47
mr. P.M. (Pieter) Spooren