Menu
HLB Amsterdam

Eigenwoninglening, aflossing en renteaftrek in 2021

Gepubliceerd op

Voor de eigen woning gelden duidelijke, strenge fiscale regels. Een lening moet bijvoorbeeld aan aflossingseisen voldoen om voor renteaftrek in aanmerking te komen. Bovendien geldt een aftrekbeperking voor rente in de hoogste belastingschijf (43% in 2021). Welke regels van toepassing zijn, is afhankelijk van uw individuele situatie.

Eigen woning

Eigenwoninglening

Voor een eigenwoninglening geldt dat de rente alleen aftrekbaar is als de lening in maximaal 30 jaar volledig en ten minste annuïtair wordt afgelost. Naast de aflossingseis geldt de voorwaarde dat de lening is aangegaan ter verwerving, onderhoud of verbetering van de eigen woning. Deze regels gelden in principe voor elke lening die vanaf 1 januari 2013 is afgesloten. Het kan echter zijn dat een lening afgesloten op of na 1 januari 2013 onder overgangsregels valt. Er gelden dan geen aflossingseisen.

Gevolgen niet nakomen aflossingsverplichtingen

De aflossingsverplichtingen moeten bij het aangaan van de lening in de leenovereenkomst zijn overeengekomen en ook worden nageleefd. Als op een lening te weinig wordt afgelost, is de rente op die lening in principe niet meer aftrekbaar. Gelukkig is het mogelijk om, onder voorwaarden, een tijdelijke achterstand in aflossingen te herstellen of een nieuw aflossingsschema af te spreken. Als tijdig aan deze herstelmogelijkheden wordt voldaan, blijft de renteaftrek behouden. Wordt niet tijdig aan deze herstelmogelijkheden voldaan, dan gaat de renteaftrek op dat moment verloren.

Tip! Het verlies aan renteaftrek is niet definitief. Als u de aflossingsachterstand die aanwezig was op het moment van verlies van de renteaftrek weer inhaalt, is de rente vanaf dat moment weer aftrekbaar

Aflossingsverplichtingen versoepeld vanwege corona

Kunt u vanwege de coronacrisis tijdelijk uw hypotheek niet betalen, dan mag uw geldverstrekker u een betaalpauze geven. In die periode hoeft u geen (of minder) rente en aflossing te betalen voor uw eigenwoningschuld. U kunt een betaalpauze afspreken tot en met 30 juni 2021. Het kabinet heeft besloten dat de aftrek van uw hypotheekrente door een betaalpauze onder voorwaarden niet verloren hoeft te gaan. Deze voorwaarden zijn als volgt;

  • U meldt zich in de periode 12 maart t/m 30 juni 2021 bij uw geldverstrekker of u heeft zich in die periode gemeld;
  • U heeft een betaalpauze afgesproken van maximaal 12 maanden en deze is door uw geldverstrekker schriftelijk bevestigd;
  • de betaalpauze gaat uiterlijk in op 1 juli 2021;
  • heeft u een hypotheek bij bijvoorbeeld familie, uw bv of bij een buitenlandse bank, dan moet u tevens aan uw geldverstrekker aantonen dat u, als gevolg van de coronacrisis, een terugval in arbeidsinkomen hebt of verwacht van ten minste 20%. Deze terugval moet plaatsvinden over drie aaneengesloten kalendermaanden, waarbij deze periode aanvangt vanaf 1 maart 2020 t/m 1 juli 2021.

Let op! Om te bepalen of er sprake is van een terugval, vergelijkt u uw arbeidsinkomen uit de hierboven gekozen periode met een kwart van uw arbeidsinkomen in 2019. Of met uw arbeidsinkomen in de periode van 1 januari 2020 tot en met 31 maart 2020.

Wat zijn de gevolgen van een betaalpauze?

Een betaalpauze kan tot gevolg hebben dat uw voorlopige aanslag over 2021 of 2022 te laag uitvalt, omdat u minder of geen hypotheekrente kunt aftrekken. U dient uw voorlopige aanslag zelf aan te passen. Door de verminderde renteaftrek valt uw inkomen waarschijnlijk hoger uit. Dit kan ook gevolgen hebben voor eventuele toeslagen. U dient de hoogte van uw toeslagen ook zelf aan te passen.

Beperking renteaftrek in de hoogste schijf

Vanaf 2014 is de maximale renteaftrek van de hypothecaire lening jaarlijks verlaagd. Voor 2021 betekent dit dat de rente die aftrekbaar is in de hoogste belastingschijf niet meer tegen 49,5%, maar tegen maximaal 43% aftrekbaar is. Deze aftrekbeperking geldt zowel voor leningen die afgesloten zijn na 1 januari 2013 als voor leningen die voor die datum zijn afgesloten.

Let op! De aftrek van de hypotheekrente wordt verder verlaagd in etappes van 3%-punt per jaar naar uiteindelijk 37,05% in 2023.

Overgangsrecht: bestaande eigenwoninglening

Voor een oude eigenwoninglening hoeft u niet aan de aflossingseis te voldoen. Een oude eigenwoninglening is een lening die u op 31 december 2012 voor uw eigen woning had (hoofdregel). In een aantal uitzonderingsgevallen wordt ook een lening die na 31 december 2012 is afgesloten (gedeeltelijk) aangemerkt als een oude eigenwoninglening. 

Oversluiten lening

Uw lening blijft aangemerkt als een oude eigenwoninglening als u deze (gedeeltelijk) oversluit, bijvoorbeeld bij het aflopen van uw rentevaste periode of bij de aankoop van een nieuwe woning. Leent u echter een hoger bedrag, dan wordt het extra bedrag aangemerkt als nieuwe eigenwoninglening en is de rente hierover alleen aftrekbaar als aan de aflossingseisen wordt voldaan.

Verzekeringen eigen woning

Vanaf 1 januari 2013 is het niet meer mogelijk om een nieuwe spaar-, verzekerings- of beleggingsproduct eigen woning af te sluiten. Heeft u een spaar-, verzekerings- of beleggingsproduct gekoppeld aan de oude eigenwoninglening, dan wijzigt er niets. Deze blijft vrijgesteld in box 1. Een gekoppeld spaar-, verzekerings- of beleggingsproduct volgt het overgangsrecht dat geldt voor de oude eigenwoninglening: is uw in 2013 afgesloten lening aan te merken als een oude eigenwoninglening, dan was het ook nog mogelijk om hier in 2013 een spaar-, verzekerings- of beleggingsproduct aan te koppelen.

Tip! In beginsel kunt u vanaf 1 april 2017 vrij gebruikmaken van de vrijstelling voor uw spaar-, verzekerings- of beleggingsproduct. Afkoop is over het algemeen financieel niet aantrekkelijk. 

Aflossen of niet?

Nu de rente op een spaarrekening nagenoeg nihil is, kan de vraag opkomen of extra aflossen misschien raadzaam is. Aflossen heeft verschillende fiscale en financiële gevolgen, zoals;

  • U hoeft na aflossing geen hypotheekrente meer te betalen;
  • U kunt na aflossing die rente niet meer in aftrek brengen in box 1;
  • houd er rekening mee dat u mogelijk boeterente moet betalen vanwege de extra aflossing;
  • de rente op uw spaarrekening zult u waarschijnlijk nauwelijks missen gezien de lage rentestand;
  • mogelijk bespaart u belasting in box 3 vanwege het voor de aflossing gebruikte spaargeld;
  • heeft u uw hypotheek afgelost, dan heeft u geen bijtelling vanwege het eigenwoningforfait. Deze faciliteit wordt echter vanaf 2019 in dertig jaar geleidelijk afgebouwd. Dit betekent dat u in 2021 nog maar 90% van het verschil tussen uw eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten voor uw eigen woning als aftrek krijgt. Het percentage neemt ieder jaar af met 3,33%.
    Vanaf 1 januari 2048 vervalt de aftrek helemaal.

Let op! Of het raadzaam is om af te lossen op uw hypothecaire lening, is volledig afhankelijk van uw persoonlijke omstandigheden. Mogelijk heeft u uw spaargeld op een later moment voor andere doeleinden nodig. Gebruikt u uw spaargeld om af te lossen, dan zit dit geld echter ‘vast’ in uw woning en kunt u dit alleen weer vrij besteedbaar krijgen door verkoop van de woning of het afsluiten van een nieuwe lening. Bedenk daarbij dat het niet altijd zal meevallen om een nieuwe lening af te sluiten en dat bovendien de rente die u op deze lening betaalt dan niet meer aftrekbaar is in box 1. Laat u daarom goed adviseren over uw persoonlijke situatie.

Kies een specialist bij jou in de buurt:

Heeft u nog vragen?

Neem direct contact op met A.J.L. (Marjolein) van Wijngaarden, Fiscalist bij HLB Nannen in Groningen.

Stuur een e-mail of bel +31 (0)50 526 65 33
A.J.L. (Marjolein) van Wijngaarden

Heeft u nog vragen?

Neem direct contact op met mr. A. (Annelies) Posthumus, Senior Belastingadviseur bij HLB Blömer in Nieuwegein.

Stuur een e-mail of bel +31 (0)30 605 85 11
mr. A. (Annelies) Posthumus

Heeft u nog vragen?

Neem direct contact op met A.J.L. (Marjolein) van Wijngaarden, Fiscalist bij HLB Nannen in Groningen.

Stuur een e-mail of bel +31 (0)50 526 65 33
A.J.L. (Marjolein) van Wijngaarden

Heeft u nog vragen?

Neem direct contact op met P.M.T.L. (Petra) Wielders BSc, LLM, Belastingadviseur bij HLB Van Daal in Valkenburg aan de Geul.

Stuur een e-mail of bel +31 (0)43 880 04 00
P.M.T.L. (Petra) Wielders BSc, LLM

Heeft u nog vragen?

Neem direct contact op met P.M.T.L. (Petra) Wielders BSc, LLM, Belastingadviseur bij HLB Van Daal in Valkenburg aan de Geul.

Stuur een e-mail of bel +31 (0)43 880 04 00
P.M.T.L. (Petra) Wielders BSc, LLM

Heeft u nog vragen?

Neem direct contact op met mr. J.M.M. (Hans) Blankendaal, Partner bij HLB Amsterdam in Amsterdam.

Stuur een e-mail of bel +31 (0)6 22 66 29 77
mr. J.M.M. (Hans) Blankendaal

Heeft u nog vragen?

Neem direct contact op met mr. A. (Annelies) Posthumus, Senior Belastingadviseur bij HLB Blömer in Nieuwegein.

Stuur een e-mail of bel +31 (0)30 605 85 11
mr. A. (Annelies) Posthumus

Heeft u nog vragen?

Neem direct contact op met R. (Rob) Huisman, Senior Belastingadviseur bij HLB Den Hartog in Rotterdam.

Stuur een e-mail of bel +31 (0)10 278 11 00
R. (Rob) Huisman

Heeft u nog vragen?

Neem direct contact op met R. (Rob) Huisman, Senior Belastingadviseur bij HLB Den Hartog in Rotterdam.

Stuur een e-mail of bel +31 (0)10 278 11 00
R. (Rob) Huisman