Herziening van btw op kostbare diensten per 2026: wat betekent dit voor uw organisatie?

De werking van de beoogde regeling lijkt grotendeels vergelijkbaar met de bestaande regeling voor herziening van btw op roerende investeringsgoederen. Na het jaar van ingebruikname (1) dient voortaan jaarlijks gedurende vier daaropvolgende jaren (+4) te worden beoordeeld of het gebruik van de onroerende zaak zodanig is gewijzigd dat dit tot een correctie van eerder afgetrokken btw leidt. Denk daarbij aan situaties waarin een pand aanvankelijk voor btw-belaste prestaties werd gebruikt (zoals met btw verhuurd aan een btw-plichtige huurder, of short-stay verhuur), maar later geheel of gedeeltelijk wordt ingezet voor vrijgestelde of niet-economische doeleinden. In dergelijke situaties in de herzieningsperiode, kan dan terugbetaling van een evenredig deel van eerder afgetrokken btw zijn vereist.

Belang voor de praktijk

De uitvoeringsregeling bij de nieuwe wet gaat voorschrijven hoe de herziening moet worden toegepast. Hoewel de tekst van de regelgeving op dit moment nog niet bekend is, komt herziening aan de orde voor iedere afzonderlijke dienst aan een onroerende zaak die het drempelbedrag te boven gaat én die op of na 1 januari 2026 in gebruik wordt genomen. Dit voorschrift vraagt van btw-ondernemers ook de nodige administratieve inspanning; naast het monitoren van de herzieningstermijn voor ieder afzonderlijk pand, en eventuele zelfstandig in aanmerking te nemen verbouwingen, geldt die verplichting straks immers – anders dat tot dusver – ook voor kwalificerende diensten als (groot)onderhoud, herstel, renovatie, en dergelijke.

In de administratie zal zodoende per pand een aanzienlijke administratie met afzonderlijke herzieningstermijnen inzichtelijk moeten zijn, met uiteenlopende starttijdstippen bij de diverse diensten. In situaties van volledig belast of vrijgesteld gebruik, kan het belang hiervan meevallen, maar bedenk wel dat bij verkoop van het pand of de overdracht van de onderneming waarin het pand wordt geëxploiteerd de vraag aan de orde is of belaste levering opportuun is en/of de herzieningstermijnen van rechtswege overgaan op de koper. Kortom, die koper zal ook belang kunnen hebben bij zicht op de herzieningstermijnen.

De plicht tot correcte vastlegging van de herzieningstermijnen in de administratie is dus met ingang van 1 januari 2026 aanwezig. Dat zal een extracomptabel overzicht kunnen zijn, met als belangrijkste risico dat bepaalde investeringsdiensten niet worden opgemerkt en opgenomen. Dat risico bestaat met name omdat de investeringsdiensten in veel gevallen niet geactiveerd zullen worden, omdat daartoe geen fiscale verplichting bestaat uit hoofde van de inkomsten- of vennootschapsbelastingwetgeving. Ook diensten waarvoor meerdere (voorschot)facturen worden uitgereikt (die ieder afzonderlijk wél, maar opgeteld niet onder het drempelbedrag blijven), vormen in dit verband een risico.

De nieuwe regeling biedt overigens ook kansen. De aftrek van voorbelasting voor diensten aan onroerende zaken vallen nu over het algemeen (‘als geheel genomen’) in de (pre) pro rata. Ziet de voorbelasting op de diensten straks echter op een zelfstandig pand, dan bestaat daarmee ook de mogelijkheid om de mate van aftrek te bepalen op basis van het werkelijke gebruik van dat pand. In het algemeen werkt dat gunstiger uit. Ook daarin ligt dus een reden om een correcte en actuele administratie te voeren. Eventueel kunnen wij deze uiteraard voor u toetsen.

De nieuwe regeling is in het bijzonder relevant voor btw-ondernemers die deels btw-belaste en deels btw-vrijgestelde en/of niet-economische activiteiten verrichten. Denk hierbij aan ondernemers met vastgoed, actief in sectoren als zorg of onderwijs, maatschappelijke instellingen zonder winstoogmerk, zoals goede doelen of brancheorganisaties. Zij hebben momenteel al een groot financieel belang in kostenintensieve renovaties, technische aanpassingen of onderhoudsdiensten. En daar komt dus met ingang van 2026 nog een (potentieel) fiscaal belang bij.

De gewijzigde regelgeving brengt naar verwachting aanzienlijke administratieve lasten met zich mee; met name ter zake het bewaken van de drempel (welke diensten en kosten vormen een geheel), de vastlegging van het moment van ingebruikname en de jaarlijkse toetsing van het feitelijke gebruik.